Guida ai Redditi di Terreni e Fabbricati 730/2026: Regole, IMU e Cedolare Secca

La gestione fiscale di immobili e terreni rappresenta uno dei pilastri della dichiarazione dei redditi 730/2026. Che tu sia proprietario di una casa in cui vivi, di un terreno agricolo o di un appartamento affittato, capire come vengono tassati questi beni è fondamentale per ottimizzare il carico fiscale ed evitare spiacevoli sanzioni.

I Redditi dei Terreni (Quadro A)

Quando parliamo di terreni, la tassazione si divide in due componenti: il reddito dominicale, che spetta al proprietario per il semplice possesso, e il reddito agrario, che riguarda chi effettivamente coltiva la terra. Se sei il proprietario e coltivi direttamente il terreno, dichiarerai entrambi.

Per il 2025 (dichiarazione 2026), i redditi indicati nelle visure catastali vanno rivalutati automaticamente del 80% (dominicale) e del 70% (agrario). Un'ottima notizia riguarda i coltivatori diretti e gli imprenditori agricoli professionali (IAP): l'esenzione IRPEF sui redditi agrari è stata prorogata, sebbene i dati vadano comunque indicati nel modello 730.

I Redditi dei Fabbricati (Quadro B)

La tassazione delle case segue regole diverse a seconda dell'utilizzo. Ecco i casi più comuni:

• Abitazione Principale: La casa in cui risiedi abitualmente non paga l'IMU (salvo immobili di lusso) e gode di una deduzione totale ai fini IRPEF. In sostanza, sulla prima casa non si pagano tasse sul reddito.
• Case sfitte nello stesso Comune: Se possiedi una seconda casa non affittata situata nello stesso Comune dove risiedi, pagherai l'IMU e anche l'IRPEF ridotta al 50%. È una regola nata per scoraggiare il mantenimento di immobili vuoti.
• Case sfitte in Comuni diversi: In questo caso l'IMU sostituisce completamente l'IRPEF. Dichiarerai l'immobile, ma non pagherai tasse aggiuntive oltre all'IMU già versata al Comune.

La Convenienza della Cedolare Secca

Se decidi di affittare un immobile a uso abitativo, puoi scegliere tra la tassazione ordinaria (che si somma agli altri tuoi redditi come stipendi o pensioni) e la Cedolare Secca. Quest'ultima è un'imposta fissa che sostituisce IRPEF, imposta di registro e di bollo.

• Aliquota 10%: Per i contratti a 'canone concordato' in Comuni ad alta densità abitativa. È l'opzione più vantaggiosa.
• Aliquota 21%: Per i normali contratti a canone libero (4+4).
• Affitti Brevi (Airbnb/Booking): Dal 2024 è obbligatorio il CIN (Codice Identificativo Nazionale). L'aliquota è del 21% sulla prima casa affittata e sale al 26% dalla seconda alla quarta unità.

Documenti da conservare

Per una dichiarazione sicura, tieni sempre a portata di mano:

• Visure Catastali aggiornate: Per conoscere rendite e quote di possesso.
• Contratti di Locazione: Con la relativa ricevuta di registrazione all'Agenzia delle Entrate.
• Ricevute IMU: Per verificare l'avvenuto pagamento e applicare correttamente le esenzioni IRPEF.
• Certificazioni Uniche (CU): Nel caso di affitti brevi gestiti tramite portali o agenzie.