Guida alle Detrazioni per Interessi Mutuo Prima Casa 730/2026

L'acquisto della prima casa rappresenta uno dei passi più importanti nella vita di una famiglia, e il fisco italiano offre un supporto concreto attraverso la detrazione degli interessi passivi del mutuo ipotecario. Nella dichiarazione dei redditi 730/2026, riferita alle spese sostenute nel 2025, è possibile recuperare una parte significativa degli interessi pagati alla banca.

Quanto si può risparmiare?

La regola base prevede una detrazione del 19% sugli interessi passivi e sugli oneri accessori pagati nel corso dell'anno solare. Il limite massimo su cui calcolare questa percentuale è di 4.000 euro per ogni anno d'imposta. Questo significa che il risparmio massimo effettivo sulle tasse è di 760 euro.

È importante ricordare che se il mutuo è cointestato (ad esempio tra coniugi), il limite di 4.000 euro deve essere ripartito tra i cointestatari in base alla propria quota di proprietà, a meno che uno dei due non sia fiscalmente a carico dell'altro.

Le novità per il 2026: attenzione al reddito

La Legge di Bilancio 2025 ha introdotto alcune novità per chi ha redditi elevati. Per chi dichiara più di 75.000 euro, è previsto un "tetto" massimo alle detrazioni complessive. Tuttavia, grazie alla clausola "Salva-Mutui", i contratti stipulati entro il 31 dicembre 2024 restano esclusi da queste limitazioni e continuano a essere detraibili normalmente. I nuovi mutui stipulati dal 1° gennaio 2025, invece, concorreranno al calcolo del limite per i redditi alti.

Quali spese sono incluse?

Oltre agli interessi passivi veri e propri, puoi detrarre anche gli oneri accessori legati alla stipula del mutuo, tra cui:

• Commissioni di istruttoria e spese di perizia tecnica.
• Spese notarili relative al solo contratto di mutuo (non quelle dell'atto di compravendita).
• Imposta sostitutiva sul capitale prestato.
• Eventuali penalità per estinzione anticipata.

Requisiti e Documenti necessari

Per beneficiare dell'agevolazione, l'immobile deve essere adibito ad abitazione principale (dimora abituale) entro un anno dall'acquisto. È fondamentale conservare i seguenti documenti per eventuali controlli dell'Agenzia delle Entrate:

• Certificazione annuale della banca: il documento che riassume gli interessi pagati nell'anno precedente.
• Atto di acquisto e contratto di mutuo: per verificare le date di stipula e la finalità del prestito.
• Fatture degli oneri accessori: notaio, perito e commissioni bancarie.

Errori comuni da evitare

Un errore frequente è cercare di detrarre le spese notarili relative all'atto di compravendita dell'immobile: queste non sono detraibili. Sono agevolabili solo le spese notarili specificamente riferite all'atto di mutuo. Inoltre, la detrazione non spetta se l'immobile viene affittato, poiché perde la qualifica di abitazione principale.

Esempio Pratico

Se nel corso del 2025 hai pagato alla banca 3.500 euro di interessi e hai sostenuto spese di perizia per 300 euro, il totale detraibile è di 3.800 euro. Calcolando il 19%, otterrai uno sconto sulle tasse di 722 euro.